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泰国房地产法律及政策解读
泰胜基国际地产    发布时间: 2018-11-07     浏览次数:177

微笑国度泰国,有着宜居舒适的环境,越来越多房地产企业赴泰国投资。为此,我们依据泰国房地产相关法律、政策,结合我们实操经验,作以下简要解读。

 

 

泰国房地产开发、建设的流程

 

1.1 身份要求

1)具有泰国国籍的个人;

2)由泰国国籍股东持股超过51%的泰国企业法人可获得在泰国进行土地交易的权利。

 

1.2 购买土地的手续

1)调查土地权属、负担、颜色(规划用途);

2)起草土地购买协议;

3)土地产权转移。产权转移必须在土地所在地的土地部门进行注册登记,否则无效。买卖双方需一起在土地部门缴纳转移费用和相关的税。

 

1.3 建造房屋的手续

1)开发商须根据建筑物管控相关规定查询土地颜色,查看在此土地上是否准许建造此种建筑物;

2)开发商需起草建造计划蓝图,所有权人需在动工前确认建造计划是否需要制作环境影响评估(EIA)或是否需要得到相关部门的批准;

3)在建造任何建筑之前,开发商须将蓝图和所有建造计划送达当地政府(市政当局)的建筑物管控部门,在收到建筑许可证后方可施工;

4)在建造完成后,开发商应再次和政府当局确认建筑物完成检验,合格后方可以计划使用用途开始使用。

 

1.4 经营不动产业务的要求

在开展经营宾馆、公寓、房地产开发前,经营者应获得各类经营许可。

 

 

泰国对外资房地产开发、建设的限制

 

2.1 对外国人经营不动产业务的限制

总的来说,泰国《外商经营法》的规定是禁止外国人经营所有不动产交易的,包括买卖或建造建筑物。但是也有例外,若不动产经纪人或酒店属于法案中所列的三种服务类型,便可以获得准许。外国人若想经营酒店或者不动产经纪等生意,应在开展此种经营前申请外商经营许可(“FBL”)。

 

2.2 对外国人获得不动产的限制

在泰国法律中,外国人不能获得土地。例外的情况是,在投资委员会规定中(《土地法案》第96条),外国人可以在明确规定的地方以住宅为目的拥有1 rai (合计为1600平方米)的土地。

 

与此同时,除了土地购买外,外国人须在泰国指定资产或有利于泰国经济的政府债券上有40,000,000泰铢的投资。如被准许(可能性不大),须经严格的程序,土地须在特定地点,同时获得内政部长的准许。

 

1)在泰国法律下,外国人可拥有公寓,但是须符合每栋公寓中外国人占49%,泰国居民占51%的比例;

2)外国人可在泰国承租、租用土地;租赁不能超过30年,当合同期限届满时,可以续签;但是自续签后,不能超过30年;

3)外国人不能获得土地,但是可以拥有与土地分离的建筑物。

 

 

泰国房地产开发、建设的相关法律规定

 

3.1 《土地法案》 B.E.2497是最重要的在泰国管理所有土地交易的法律,其内容涉及土地分配、土地权利分层、土地调查等一系列问题。

 

3.2 在获得土地后,需要在土地上建造任何建筑之前,需要符合下列两部法律的要求:

1)《城乡规划法》B.E.2518

2)《建筑物管控法》B.E.2552及相关规定

 

3.3 在经营不动产业务时,需参考以下法律:

1)《土地发展法案》B.E.2543

2)《公寓法案》B.E.2552

3)《酒店法案》B.E. 2547

4)《商用工业用不动产租赁法案》B.E.2542

5)《托管账户法案》B.E.2551

 

 

 

 

 

 

 泰国的房地产法律大全

购买、出售、出租,或转租泰国房产都要受到法律的规范,取决于你的身份是外籍人士、泰国人还是注册公司。因此,与一位经验丰富、会说双语的房产律师合作是非常必要的。了解更多泰国海外购房指南

 

泰国的房地产法律大全

 

土地面积

 

泰国土地以莱(rai)做测量。

 

1莱等于1600平方米、1英亩约2.48莱,1平方佤talong wah等于4个平方米。颜(ngan),较少使用的测量单位,相当于400平方米。大多数出售或租赁的土地是1莱或更少,但乡村用地会更大。

 

地契解释

 

泰国有六种不同的土地地契,只有三种适用于外籍人士租赁或购买土地建造房屋。最安全的是Chanote、Nor Sor 3 Gor和Nor Sor 3。

 

Chanote(即Nor Sor Gor 4 Jor)

 

Chanote地契是一张合法租赁土地的证书,是外籍人士首选的土地契约,因为它最具保障性。由GPS全球卫星定位系统精确定义土地的边界,同时由当地土地部门确认后,即可合法拥有土地。如果有多套房产开发项目,土地最多可划分为九个地块,适用《土地分配法》第286条。

 

Nor Sor 3 Gor

 

Nor Sor 3 Gor 地契使用木桩或混凝土桩人工标识土地边界。它类似于Nor Sor 3,并且允许将土地划分成小块。不要求就该土地的开发进行公开声明。

 

Nor Sor 3

 

该地契允许在土地上合法建造房子,但应由政府授权其用途。持有人可将该地契作为法律文件使用并从中受益。Nor Sor 3仅针对个别的、单独的地块,没有确定的土地边界,因此被视为“浮动地图”。该地契的缺点是缺乏明确的土地面积,任何开发项目必须在公共区域至少公告30天。

 

产权公寓

 

如果外籍人士想在泰国买房,那么购买产权公寓就是最好的选择。非泰籍人士对公寓拥有100%永久所有权,只要他们满足公寓法案的要求,保持长期认可的签证。虽然曼谷一些产权公寓楼盘在法律上允许100%由外国人购买,但首都以外的绝大多数楼盘仅允许外国人购买49%,换句话说,不能购买整栋公寓楼。

 

购买产权公寓非常简单,付完款后公寓所有权即转移到买方名下。外籍人士应将房款通过泰国境外的银行转帐至泰国的银行账户,泰国银行所提供的外汇交易凭证是购买泰国房产的必要组成部分。

 

土地/房屋所有权

 

生活在泰国的外籍人士是禁止拥有土地的,尽管法律允许在租赁的土地上拥有属于外籍人士的房产。如果外籍人士有泰籍配偶,那么,基于婚姻关系建造房子的土地,在法律上也只能由泰籍配偶拥有。

 

拥有土地或整栋公寓楼的方法

 

►没有泰籍配偶的外籍人士有以下3种方法可供选择:

 

(1)土地可依法出租给非泰籍人士,第一个合法租赁期30年,通常还可以再续租另外两个30年,租赁应得到当地土地部门的允许,目前只能登记30年租约。这里面还包含有租赁土地的地面权利,这一权利将进一步保障建立于该土地之上房屋的所有权。然而,需要担心的是:如果出租人去世,该土地就会转到他的继承人名下。是否续租就要取决于新业主的意愿,因为30年租赁期满后可延长的协议不具有法律保护效力。虽然外籍人士不能拥有土地的所有权,但可以无限期地拥有地上建筑物。正因为如此,有可能一位聪明的律师会草拟一份合同,形成一个30年租赁期满后的僵持阶段,那时土地仍然属于出租人,但土地上的建筑物不属于他。因此,你将完全有权在租赁期的最后一天用推土机铲平地面,以致土地出租人最终只能收回原先你从他那里租用的那块土地。单独就土地而言,到2044年它应该已显著升值。但和同时向出租人租用土地和建筑物相比,你依然能够以优惠得多的租金续约。

 

(2)如果外籍人士注册一家泰国公司,51%的股份由泰籍股东合法持有,那么法律上允许以公司名义拥有土地。但必须是一个真实存在,并正在运作的公司。房地产放在该公司的名下,公司授权你拥有居住权。你还是不能拥有产权(公司拥有),而且你的持股只能维持在49%以下,以保证这家公司仍然是泰国的有限公司。尽管如此,这已经成为几十年来外籍人士普遍采用的方法。

 

(3)如果你计划在泰国进行大规模商业投资,BOI项目则允许取消对外籍人士土地所有权的限制。最少投资为 4000万泰铢(约合800万人民币),可完全拥有1莱(约1600平方米)的土地作为居住用地。

 

►有泰籍配偶的外籍人士可以泰籍配偶的名义购买。但这种方式下,你的泰籍配偶才是土地或一栋楼的主人。如果婚姻破裂,该物业仅属于泰籍配偶。需要注意的是,婚前协议在泰国是无效的。一旦其中一位去世,物业会如何处理也是需要面对的问题。如果外籍配偶先过世,泰籍配偶可按自己的意愿处置物业。如果泰籍配偶先离世,外籍配偶有可能最终无家可归,除非泰籍配偶指定外籍配偶是其遗产受益人。

 

土地使用权解释

 

外籍人士可通过用益物权来获取对土地的使用合法权益,等同于获得租期30年的土地使用权,但这一方法较少被人使用。用益物权协议基于有主地块和采矿用地的不动产用益权达成。该协议必须在当地土地局登记,以公示该地块的用益物权义务。登记后,土地使用权写入地契中。土地使用权期满后,土地回归所有者。

 

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